Por meio do julgamento do Tema Repetitivo 1.123, o Superior Tribunal de Justiça reformulou o entendimento sobre a responsabilidade de investidores interessados em participar de leilões judiciais no que se refere a dívidas tributárias eventualmente associadas que recaiam sobre os imóveis.
Conforme o advogado e empresário Marcelo de Freitas e Castro, a partir da recente decisão, os compradores de imóveis leiloados judicialmente deixarão de ser responsabilizados por débitos tributários anteriores à arrematação, como por exemplo o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mesmo na hipótese de haver previsão expressa no edital acerca de sua existência.
A decisão da Corte Superior de Justiça pautou-se nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), no qual, consta expressamente que eventuais débitos tributários incidentes sobre o imóvel serão sub-rogados no produto da arrematação, ou seja, o valor alcançado no leilão judicial servirá para quitação da dívida fiscal.
Destaca-se o fato de que, mesmo na hipótese de o produto do leilão não ser suficiente para quitação das dívidas tributárias, não será imputada ao arrematante qualquer responsabilização sobre o pagamento do saldo remanescente, adquirindo o imóvel completamente livre de ônus de natureza tributária.
Entretanto, um ponto de extrema relevância merece destaque, a decisão proferida pelo STJ diz respeito apenas aos débitos de natureza tributária, mantendo a responsabilidade dos arrematantes por eventuais débitos de condomínio que eventualmente recaiam sobre o bem.
Tal mudança, que impacta leilões e arrematações em todo o Brasil, representa um avanço significativo para a proteção e segurança jurídica do setor imobiliário, visto que investidores passam a contar com maior previsibilidade e proteção ao adquirirem imóveis em leilões judiciais, certamente o que, por consequência, amplia o interesse neste mercado, incentivando a recuperação de ativos que, por dívidas, se encontravam estagnados.
Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) [1], no segundo trimestre de 2024, as vendas de imóveis novos subiram 17,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, alcançando um recorde com 93.743 unidades comercializadas.
Portanto, a decisão do STJ sobre o tema chega em um momento de aquecimento do dinâmico setor imobiliário do Brasil, impulsionado pelo crescimento da demanda habitacional e pela busca de investidores por alternativas de renda e valorização patrimonial, propiciando maior proteção e segurança jurídica aqueles aqueles que escolherem investir no ramo de leilões judiciais.
Sem vínculo com o fato gerador
Até recentemente, a inclusão nos editais de leilão de cláusulas que transferiam ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto, poderia ser considerada como prática corriqueira no Judiciário, o que resultava em um cenário de incertezas entre os potenciais compradores, que temiam herdar dívidas de alto valor e complicações legais em decorrência da arrematação de imóveis.